«Землю – народу»: готова ли Украина к земельной революции
02.07.2021 20:26
Укринформ
Землю теперь можно продать, подарить и передать в наследство. А цена за один гектар может достичь нескольких тысяч долларов
Безусловно, отмена с 1 июля 2021 моратория на землю — событие историческое. Отныне украинцы вправе самостоятельно распоряжаться собственным земельным ресурсом, несмотря на возможные организационные трудности. Впрочем, фактически за 20 лет реформирования, господства теневой экономики и «земельных» манипуляций сложилась ситуация, когда люди разучились чувствовать себя хозяевами на своих паях и опасаются новой реальности.
Укринформ объясняет, что будет происходить с рынком земли в Украине в ближайшее время. В частности, как будет формироваться стоимость земельных участков. И насколько готовы государственные институты к снятию моратория на землю.
1 июля — День «освобождения» украинских земель
Еще раз напомним, что с 1 июля 2021 года вступил в силу закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно оборота земель сельскохозяйственного назначения», который отменяет действие моратория на продажу земли сельскохозяйственного назначения.
Согласно документу, уже с начала этого месяца до 1 января 2024 года покупать земли сельхозназначения смогут только физические лица-граждане Украины. Да и то — приобрести в одни руки можно только 100 га земли. Если площадь приобретенного участка превысит указанные предельные размеры, она конфискуется по решению суда.
Примечательно, что иск о конфискации земельного участка может подать орган, осуществляющий государственный контроль за использованием и охраной земель Это управление по контролю за использованием и охраной земель, действующих в составе Главных управлений Госгеокадастра в каждой области.
Конфискованный земельный участок по решению суда подлежит продаже на земельных торгах.
Расчет за покупку участков будет происходить только в безналичной форме, а цена земли не может быть ниже их нормативной денежной оценки. Такая норма будет действовать до 1 января 2030 года. Нормативную денежную оценку земельных участков проводят юридические лица — разработчики документации по землеустройству. По нормативной денежной оценке земель каждого населенного пункта составляется техническая документация, которая утверждается сельским, поселковым, городским советом. Выдержку из технической документации о нормативной денежной оценке земельного участка граждане могут получить исключительно через центры предоставления административных услуг (ЦНАУ), образованные при местных государственных администрациях и органах местного самоуправления.
Пока приобрести можно будет только частные участки — земли государственной и коммунальной собственности продаваться не будут.
Через три года, с 1 января 2024 г. покупать сельскохозяйственные земли позволят украинским юридическим лицам, которые созданы и зарегистрированы по законодательству нашего государства. Но юрлица не смогут концентрировать более 10 тыс. га. Банки смогут стать владельцами земельных участков только, если эти участки будут взысканы в качестве залога по кредиту. Но даже после этого такие участки должны быть проданы на торгах в течение двух лет.
Андрей Мартын
«Ключевой положительный результат открытия рынка сельскохозяйственных земель заключается в том, что примерно 7 миллионов граждан Украины наконец получат возможность распоряжаться своим частным имуществом. Земля превратится для своих владельцев в полноценный экономический актив, имеющий свою цену. Кто захочет, хотя таких владельцев немного, — сможет продать, кто захочет — сможет получить кредит под залог участка и т.п.», – отмечает старший проектных менеджер Офиса реформ Кабинета министров Андрей Мартын.
Какова реальная цена земли?
Стабильной цены на землю не будет — в каждой области Украины она будет отличаться и зависеть от нормативной денежной оценки и арендной платы, которая сформировалась в регионе. Также ключевым фактором станет местоположение земельного участка, качество почвы и, соответственно, конкурентная среда.
По словам министра аграрной политики Романа Лещенко, цена за 1 гектар может колебаться на уровне около 50 тысяч гривен. Правда, это только на первоначальном этапе, далее — стоимость земли будет только расти.
«Мы в законе прописали, что отчуждение земельного участка может осуществляться не менее, чем по цене нормативной денежной оценки. Она в Украине колеблется в пределах 21-36 тысяч гривень за гектар. То есть, в среднем гектар стоит 28 тысяч гривень. Соответственно, это минимальный допустимый порог. Однако аналитика и оценка, которую мы провели, приняв во внимание «теневой» рынок и «неподмораторные» земли, речь идет о 5 миллионах гектаров в свободном обращении, указывает на среднюю цену в 50 тысяч гривень за 1 гектар. И это только на первоначальном этапе — дальше все сформирует рынок», — рассказал министр.
Подобного мнения и заместитель главы «Всеукраинской Аграрной Рады» Денис Марчук, который добавляет, что в ближайшее время никакого «бума», связанного с увеличение цены на землю, не будет. А причина тому — начальный этап внедрения закона. Ожидается, что в этот период желающие продать землю, в первую очередь, будут заниматься приведением в порядок соответствующих документов.
Денис Марчук
«Сейчас ценовая позиция не будет формироваться быстрыми темпами. Тот уровень минимальной цены от нормативной денежной оценки, который сегодня обсуждается, будет колебаться в зависимости от региона на уровне 1-3 тысячи долларов за гектар. И окончательно рыночное ценообразование будет формироваться уже с 2024 года, когда землю разрешат покупать юридическим лицам и появятся новые финансовые инструменты», – подчеркивает эксперт.
То есть сравнивать цены на сельскохозяйственную землю в Украине и странах Европейского сообщества также не стоит, говорят эксперты. Ведь там заоблачные цены на сельскохозяйственные угодья, достигают десятков тысяч евро за гектар. В частности, это вызвано, во-первых, в основном меньшими объемами земли, высокими дотациями, которые получают фермеры, а также низкой ценой заемных денег.
«Стоимость земли напрямую зависит от того дохода, который земельный участок способен приносить своему владельцу. Показателен в этом отношении ежегодный рост арендной платы за сельскохозяйственные земли по новым договорам, ведь в последние годы арендные выплаты увеличиваются в среднем на 10-15%. Поэтому, если сельское хозяйство Украины и дальше будет развиваться такими же темпами, то цена на землю безусловно будет расти», — объясняет Андрей Мартын.
Земля и люди готовы, а готово ли государство?
По состоянию на 29 июня 2021 года в Государственный земельный кадастр внесены сведения о 23,1 млн земельных участков общей площадью 43,8 млн га, в частности, 15,5 млн участков являются землями сельскохозяйственного назначения, площадь которых составляет 32,3 млн гектаров. Итак, потенциальные объемы рынка и операций по купле-продаже огромны.
Но готово ли к обслуживанию этого рынка государство? Вопрос уже не критичен, считают в Офисе реформ Кабинета министров, ведь земельный рынок в Украине уже так или иначе работал и до снятия моратория.
«Рынок земель в Украине функционирует давно и вполне успешно — ежегодно проводится 180-200 тысяч транзакций только с земельными участками. Действуют электронные Государственный земельный кадастр и Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество, проводится оценка земель — поэтому серьезных технических или организационных проблем с запуском рынка нет. В частности, несколько недель назад Правительство утвердило порядок проверки нотариусами покупателей земельных участков — для этих целей будут использоваться сведения земельного кадастра, реестра прав и реестра предприятий, учреждений и организаций. Инфраструктура рынка готова и вполне справляется с текущими вызовами», — рассказывает Андрей Мартын.
В том, что государственные структуры готовы к запуску рынка земли, уверен и первый заместитель председателя Государственной службы по вопросам геодезии, картографии и кадастра Анатолий Мирошниченко. В частности, все необходимые законы и подзаконные акты приняты, а также готов соответствующий реестр, где есть вся необходимая информация по земельным участкам сельскохозяйственного назначения.
Анатолий Мирошниченко
«Сейчас государственные институты готовы к открытию рынка, как с точки зрения принятия необходимых подзаконных нормативно-правовых актов, так и с точки зрения необходимых организационных мер. Обращаю внимание, что на сегодня в обороте в Украине находятся миллионы гектаров «неподмораторных» земель. И никаких проблем с их оборотом до сих пор не возникало», – подчеркивает зампред.
Тем не менее, утверждать, что государственные институты готовы к открытию рынка земли на 100%, также нельзя. В связи с тем, что законодательство новое, в нотариальных палатах идет активное обсуждение возможных проблем с функционированием этого рынка в стране. Ведь именно на нотариусов возложен большой функционал обязанностей в вопросах купли-продажи земельных участков.
«Сказать, что с 1 июля все будет идеально, однозначно нельзя, но для этого и будет поэтапное внедрение. Мы вступаем в процесс реформирования, который будет длиться много лет», — добавил Денис Марчук.
Чужим — нельзя, своим двери открыты
Начиная с 1 июля владельцы земельных паев могут продать свои земельные участки, предварительно проверив кадастровый номер, определив лиц с преимущественным правом покупки, собрав необходимые документы и проанализировав цену. И в этом им помогут нотариусы. По данным Минюста, только в первый день после снятия моратория в Государственном реестре прав на недвижимое имущество было зарегистрировано по меньшей мере 33 новых соглашения.
Но в Минюсте предупреждают, что сегодня стоит быть осторожным с заключением сделок, ведь рынок работает с определенными ограничениями. Так, например, первоочередное право на покупку земли имеют ее арендаторы, к которым может при желании обратиться владелец пая и предложить заключить договор о купле-продаже. После чего арендатор имеет право либо отказать, либо согласиться на предложение, говорит министр юстиции Денис Малюська.
Денис Малюська
«Широкомасштабна і повноцінна земельна реформа і, власне, продаж та вільний обіг земельних ділянок настане у лише 2024 році. Зараз в нас настає етап обмеженого ринку землі, коли продавати її можуть лише фізичні особи і загальна площа таких ділянок не може перевищувати 100 га. Тому рухаємось впевнено та спокійно», – говорит министр.
Пока все сделки будут проверяться на соблюдение требований закона со стороны органов юстиции. Это решение позволит обеспечить корректную процедуру продажи и правильное оформление всех сведений в реестре.
В первую очередь речь идет о проверке имеющейся земли у конкретного лица, которое хочет ее приобрести, а также организаций, где она является собственником. Также будет проверено происхождения средств, на которые покупается земельный участок.
Нотариус вправе истребовать у потенциального покупателя сведения и документы, подтверждающие источники происхождения средств для приобретения земель. И в случае «сопротивления» не позволит купить земельный участок.
«Это не будут средства, например, которые бывший чиновник прятал где-то под матрацем, а сейчас достал и пошел купил землю. Это будет невозможно, все будет подвергаться проверке», — отмечает министр.
Более того, ряд лиц к рынку земли вообще не допустят. Это не только иностранцы, допуск которых будет возможен только после решения на общенациональном референдуме, но и отдельные категории граждан и организаций Украины.
Так, не смогут приобрести сельскохозяйственные гектара в собственность юридические лица, у которых невозможно установить конечных бенефициарных владельцев, или зарегистрированные в оффшорных зонах из утвержденного правительством перечня. Также это будет касаться лиц, к которым были применены санкции, и которые являются гражданами государства-агрессора.
Важным элементом защиты аграрного бизнеса от рейдерства в государственных реестрах должно стать введение механизма «единого цикла», который заключается в обязательном нотариальном удостоверении договора с корпоративными правами с одновременной регистрацией изменений в сведения о юридическом лице в ЕГР.
Такой шаг обеспечит юридическую «чистоту» заключения сделки, сделает невозможным подделку документов и ликвидирует временной промежуток между документальным оформлением сделки и государственной регистрацией, которым сегодня нередко пользуются мошенники и заказчики «регистрационного» рейдерства.
«У нас есть множество предохранителей, которые помогут помешать незаконным действиям в государственных реестрах, а также способствовать тому, чтобы у крестьян никто землю не смог отобрать», — добавил Малюська.
Как продать земельный пай?
Итак, для того, чтобы продать пай, землевладелец должен проделать несколько шагов:
В Офисе Президента не советуют спешить с продажей пая сразу после открытия рынка, ведь со временем рыночные цены вырастут, соответственно, возрастет и средняя арендная плата, поэтому сдавать в аренду участки будет выгоднее.
Помимо продажи земельный участок можно сдавать в аренду и получать постоянный доход; основать на этой земле фермерское хозяйство и развивать собственное дело; использовать участок как залог по кредиту и получить средства на развитие своего хозяйства или на личные цели и т.п.
Также землю можно подарить или передать по наследству, и уже новый владелец будет иметь на нее полные права хозяина. Согласно закону «О внесении изменений в некоторые законодательные акты по продаже земельных участков и приобретения права пользования ими через электронные аукционы», земельные торги будут проводиться исключительно в электронном формате.
«Однако фермеры или их наследники смогут выкупать без аукциона земельные участки, которые они получили по праву постоянного пользования; пожизненного наследуемого владения; аренды путем переоформления права постоянного пользования до 2010 года», — объясняют в Офисе главы государства.
Льготный выкуп для украинских фермеров позволяет приобрести участок в рассрочку сроком до 10 лет. В частности, выкупная цена равна нормативной денежной оценке участка, а право собственности можно оформлять уже после первого платежа.
«При выявлении нарушений условий использования земли нужно обратиться в совет территориальной громады, к государственному инспектору по использованию и охране земель, инспектору громады по использованию и охране земель или в Государственную экологическую инспекцию Украины», — добавили в ОП.
«Прозрачный рынок земли — это то, что мы обещали гражданам Украины, и то, что мы делаем. Мы это сделали именно для людей, учитывая их предостережения и пожелания», — отметил Владимир Зеленский во время выступления на Всеукраинском форуме «Украина 30. Земля» в мае.
Так что, в добрый путь, господа землевладельцы!
Валентин Марчук, Киев
По материалам: Укринформ
